Комментарий к положениям ЗУ «О плате за землю» для издания Property Times

Изменениями, которые были внесены в ЗУ «Об аренде земли» 3 июня 2008 года, было установлено (ч.4 ст.21), что годовая арендная плата за земельные участки, которые находятся в коммунальной и государственной собственности, устанавливается в размере троекратного земельного налога, установленного ЗУ «О плате за землю».Согласно ч.1 статьи 7 ЗУ «О плате за землю», ставка земельного налога с земель, денежная оценка которых установлена, устанавливается в размере 1 % от их денежной оценки. Таким образом, минимальный размер годовой арендной платы на сегодняшний день составляет 3 % денежной оценки земельного участка.Согласно ч.2 статьи 21 ЗУ «Об аренде земли», размер, сроки и форма внесения арендной платы за землю устанавливается по согласию сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с ЗУ «О плате за землю»).Порядок оплаты в ЗУ «О плате за землю» устанавливается следующий (ст.ст. 14, 17):- плательщики арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности самостоятельно расчитывают размер ежегодной арендной платы по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года подают органу государственной налоговой службы за местонахождением земельного участка налоговую деклараци за текущий год, с разбивкой ежегодной платы равными частями по месяцам;- оплачивается арендная плата ежемесячно, равными частями, в течение 30 календарных дней, следующих за последним днем отчетного периода. Анализ указанных норм законодательства позволяет сделать следующие выводы:1) плата за землю рассчитывается по состоянию на 1 января текущего года. Таким образом, нет оснований для пересмотра размера арендной платы за 2008 год для тех арендаторов, которые подали налоговую декларацию с соответствующим расчетом, в порядке, установленном ЗУ «О плате за землю». Указанный вывод, в том числе, следует как из самих положений ЗУ «О плате за землю» и ЗУ «Об аренде земли», так и из общих конституционных основ законодательства, в соответствии с которыми закон не может иметь обратной силы.2) за расчет арендной платы отвечает арендатор, и в данном вопросе положения ЗУ «О плате за землю» имеют преимущественную силу по отношению к договору аренды. Таким образом, при расчете арендной платы на 2009 год, арендатор должен будет учесть новые положения законодательства, даже если соответствующие изменения в договор внесены не будут. Такой вывод следует из того, что арендная плата за землю в Украине имеет природу земельного налога, и как налоговое обязательство не может быть меньше размера, установленного законом, что бы ни было указано в договоре. В то же время, не в пользу арендаторов может быть использован тот факт, что законодательство не устанавливает порядка изменения арендной платы, что создает возможности для самостоятельного решения данного вопроса как со стороны арендодателей, так и со стороны налоговых органов. Так, существует вероятность, что налоговые органы попытаются осуществить пересчет арендной платы с 4 июня 2008 года и для тех арендаторов, которые задекларировали годовую арендную плату за 2008 год по состоянию на 1 января 2008 года. Вместе с тем, законодательное увеличение арендной платы является основанием для внесения изменений в договора аренды земельных участков, арендная плата в которых установлена в размере меньшем, чем предусмотрено ЗУ «Об аренде земли», но не может быть основанием для их прекращения, признания недействительными или перезаключения в целом. При сложившейся ситуации, можно предложить арендаторам, тем более что именно арендатор осуществляет расчет ежегодной арендной платы, самостоятельно направить арендодателю предложения касательно увеличения размера арендной платы с указанием, что такие изменения вступают в силу с 1 января 2009 года. При этом, необходимо учитывать, что если договор аренды был заключен в нотариальной форме, изменения к нему также должны быть нотариально удостоверены. Если же такие изменения не будут подписаны до 1 января 2009 года, с учетом, опять же положений ЗУ «О плате за землю», арендаторам следует при расчете арендной платы на 2009 год, учитывать новые положения закона, даже если договором установлена меньшая сумма.